PG电子中信证券股份有限公司（以下简称“中信证券”）编造本呈文的实质及音讯均起源于刊行人对表揭晓的《中海宏洋地产集团有限公司公司债券年度呈文（2022年）》等闭连公然音讯披露文献、中海宏洋地产集团有限公司（以下简称“中海宏洋地产”、“刊行人”或“公司”）供应的说明文献以中式三方中介机构出具的专业主张。

　　本呈文不组成对投资者实行或不实行某项行径的举荐主张，投资者应对闭连事宜做出独立判决，而不应将本呈文中的任何实质据以行为中信证券所作的应允或声明。

　　第一节 公司债券大概 ····································································· 3

　　第二节 公司债券受托处置人履职情状 ················································ 5

　　第三节 刊行人 2022年度筹备情状和财政情状 ····································· 7

　　第四节 刊行人召募资金利用及专项账户运作情状与核查情状 ··············· 11 第五节 刊行人音讯披露仔肩施行的核查情状 ····································· 12

　　第六节 本期债券本息偿付情状 ······················································· 13

　　第七节 刊行人偿债志愿和才华阐述 ················································· 14

　　第八节 增信机造、偿债保护步伐的推广情状及有用性阐述 ·················· 15 第九节 债券持有人聚会召开情状 ···················································· 17

　　第十节 公司债券的信用评级情状 ···················································· 18

　　第十一节 承当照料与公司债券闭连事件专人的改变情状 ····················· 19 第十二节 与刊行人偿债才华和增信步伐相闭的其他情状及受托处置人接纳的应对步伐 ······················································································ 20

　　第十三节 刊行人正在公司债券召募仿单中商定的其他仔肩的推广情状 ··· 21 第十四节 其他情状 ······································································ 22

　　中海宏洋地产集团有限公司已于 2022年 9月 14日取得中国证券监视处置委员会证监许可〔2022〕2094号文订定刊行面值不突出群多币 50亿元（含 50亿元）的公司债券。

　　债券名称：中海宏洋地产集团有限公司 2022年面向专业投资者公然垦行公司债券(第一期)(专项用于并购)，债券简称为“22宏洋 01”、债券代码“137885” 本期票面利率：3.40%

　　债券票面金额及刊行价值：本期债券票面金额为 100元，按面值平价刊行 起息日：2022年 10月 24日

　　付息日：本期债券的付息日为 2023年至 2025年间每年的 10月 24日 到期日：本期债券的到期日为 2025年 10月 24日。

　　付息、兑付体例：本期债券采用单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本，终末一期息金随本金的兑付沿途付出

　　增信步伐：本期债券由中国海表宏洋集团有限公司供应全额无要求且不行裁撤的连带负担保障担保

　　信用评级机构及信用评级结果：经中诚信国际信用评级有限负担公司评定集团，本期债券刊行时刊行人的主体信用品级为 AA+，评级预测为巩固，本期债券信用品级为 AAA

　　质押式回购安插：本期债券刊行时公司的主体信用品级为 AA+，担保人的主体信用品级为 AAA，本期债券信用品级为 AAA。本期公司债券适合债券通用质押式回购要求，刊行收场后，认购人可遵循相闭主管机构的章程实行债券通用质押式回购

　　呈文期内，受托处置人按照《公司债券刊行与业务处置要领》、《公司债券受托处置人执业行径原则》和其他闭连执法、规矩、榜样性文献及自律规定的章程以及受托处置同意的商定，连接跟踪刊行人的资信情状、召募资金利用情状、公司债券本息偿付情状、偿债保护步伐施行情状等，并敦促刊行人施行公司债券召募仿单、受托处置同意中所商定的仔肩，踊跃行使债券受托处置人职责，保卫债券持有人的合法权柄。

　　呈文期内，受托处置人连接闭切刊行人资信情状，监测刊行人是否产生宏大事项，按期周至核查刊行人宏大事项产生情状，连接闭切刊行人各项音讯材料。

　　呈文期内，刊行人未呈现会对债券偿付发生宏大晦气影响的事项集团。呈文期内，受托处置人连接督导刊行人施行音讯披露仔肩，敦促刊行人准时结束按期音讯披露、实时施行偶尔音讯披露仔肩。

　　22宏洋 01由中国海表宏洋集团有限公司供应全额无要求且不行裁撤的连带负担保障担保。

　　受托处置人连接闭切公司债券增信机构中国海表宏洋集团有限公司的资信情状，通过查问公然材料、获取中国海表宏洋集团有限公司按期呈文、核查中国海表宏洋集团有限公司宏大事项等体例，明了中国海表宏洋集团有限公司财政情状和偿债才华。呈文期内，未挖掘中国海表宏洋集团有限公司存正在宏大晦气变动的情状。

　　呈文期内集团，受托处置人连接监视并按期搜检刊行人公司债券召募资金的授与、存储、划转和利用情状，监视召募资金专项账户运作情状。受托处置人实时向刊行人传递执法规矩和章程、羁系计谋央乞降墟市模范案例，提示遵循召募仿单商定用处合法合规利用召募资金。22宏洋 01债券召募资金本质用处与召募仿单商定用处相同。

　　截至呈文出具日，受托处置人平常履职，于 2023年 6月 1日正在上海证券业务所网站（）就中海宏洋地产集团有限公司主体信用评级由 AA+调升至 AAA通告了《中信证券股份有限公司闭于中海宏洋地产集团有限公司主体信用评级产生调剂的偶尔受托处置事件呈文》。

　　受托处置人遵循《中海宏洋地产集团有限公司 2022年面向专业投资者公然垦行公司债券受托处置同意》、《中海宏洋地产集团有限公司 2022年面向专业投资者公然垦行公司债券债券持有人聚会规定》商定施行受托处置职责。呈文期内，未挖掘 22宏洋 01存正在触发召开持有人聚会的状况，不涉及召开持有人聚会。

　　呈文期内，22宏洋 01不涉及兑付兑息。中信证券将连接闭切受托债券还本付息、赎回、回售等事项的资金安插，敦促刊行人准时履约。

　　除更加诠释表，本呈文内所涉及的 2021年和 2022年经审计的审计呈文数据均为刊行人当年归并报表口径。

　　刊行人系中国海表宏洋集团有限公司间接控股的全资子公司，自 2018年被确定为中国海表宏洋集团有限公司正在境内最重点的房地产开垦平台，交易涵盖房地产开垦与出卖、物业租赁等，刊行人的重点交易为房地产开垦和出卖，曾经变成涵盖买地投资、经营计划、造造施工、行销煽动、售后效劳与物业处置等房地产开垦全流程的价钱链系统。

　　刊行人房地产开垦交易分散于世界各地，房地产交易由各项目公司全体发展，已进展成为跨区域的世界性地产企业，深耕组织主流二、三、四线都市重点地段，并对峙中高端住所产物定位。

　　刊行人所处行业为房地产行业。房地产行业是以土地和造造物为筹备对象，从事房地产开垦、扶植、筹备、处置以及维修、妆点和效劳的集多种经济营谋为一体的归纳性资产。跟着国民收入程度稳步提拔，城镇化程度进一步胀动，都市生齿增加，住房刚性需求及住所改观性需求随之增加，进一步推进着我国房地产行业的进展。从行业特色来看，房地产行业与宏观经济进展亲密闭连，与国民经济景心胸联系性较强，受经济周期影响较大，国际经济景色、国内金融钱币计谋等宏观经济境遇的变动均会足下其进展PG电子官方网站。

　　刊行人行为中国海表宏洋集团有限公司境内最重点的房地产开垦平台，正在集大多系内拥有主要的战术定位，正在资产注入、项目资源、资金及处置等方面连接获得股东方有力的援帮。目前刊行人已进展成为跨区域的世界性地产企业，深耕组织主流二、三、四线都市重点地段，并对峙中高端住所产物定位。2022年，正在已组织的 40个都市中，中海宏洋集团正在此中 17个都市出卖金额位列表地前三，9个都市出卖金额位列表地第一。

　　比来两年刊行人买卖收入、买卖本钱、毛利润及毛利率组成情状如下： 单元：万元

　　2022年度集团，刊行人买卖收入较 2021年度增加 237.41亿元，增幅为 235.73%，刊行人买卖利润较 2021年度增加 11.74亿元，增幅为 138.70%，刊行人利润总额较 2021年度增加 12.38亿元，增幅为 145.06%，重要系呈文期内刊行人片面房地产项目结转收入，房地产投资开垦板块收入增幅较大所致。

　　2021年度及 2022年度，刊行人投资营谋发生现金流量净额分袂为-14.92亿元和 2.94亿元，刊行人 2022年度投资营谋发生现金流量净额呈现大幅增加，重要系刊行人收回投资收到的现金及收到的其他与投资营谋相闭的现金大幅增加所致。

　　2022年度，刊行人筹资营谋发生现金流量净额为 45.69亿元，较 2021年度呈现较大幅度低落，重要来历系博得告贷收到的现金削减及了偿债务付出的现金减少所致。

　　中海宏洋地产集团有限公司已于 2022年 9月 14日取得中国证券监视处置委员会证监许可〔2022〕2094号文订定刊行面值不突出群多币 50亿元（含 50亿元）的公司债券。

　　2022年 10月 20日，刊行人刊行了中海宏洋地产集团有限公司 2022年面向专业投资者公然垦行公司债券(第一期)(专项用于并购)，刊行范围 10亿元，限期为 3年，刊行利率为 3.40%。遵照刊行人的财政情状和资金需讨情状，刊行人将召募资金扣除刊行用度后用于并购地产项目，置换汕头龙光并购项目前期参加资金。

　　截至呈文期末，22宏洋 01债券召募资金已齐备利用完毕，公司债券召募资金的利用与召募仿单的闭连商定相同。

　　公司遵循《公司债券刊行与业务处置要领》的闭连央求，设立了本次公司债券召募资金专项账户，用于公司债券召募资金的授与、存储、划转。目前专项账户运转平常，不存正在召募资金违规利用情状。

　　经中信证券核查，呈文期内，刊行人召募资金利用情状和专户运作情状与刊行人 2022年年度呈文披露实质相同。

　　经核查，呈文期内，刊行人遵循召募仿单和闭连同意商定施行了音讯披露仔肩，未挖掘刊行人存正在应披未披或者披露音讯不确凿的状况。

　　呈文期内，22宏洋 01不涉及兑付兑息。中信证券将连接闭切受托债券还本付息、赎回、回售等事项的资金安插，敦促刊行人准时履约。

　　呈文期内，22宏洋 01不涉及兑付兑息。中信证券将连接闭切受托债券还本付息、赎回、回售等事项的资金安插，敦促刊行人准时履约。上述债券未呈现兑付兑息违约的情状，刊行人偿债志愿平常。

　　从永恒偿债目标来看集团，2021岁终及 2022岁终，刊行人资产欠债率分袂为86.39%、84.38%，刊行人资产欠债率较为巩固。

　　截至本呈文出具日，刊行人分娩筹备及财政目标未呈现宏大晦气变动，刊行人偿债才华平常。

　　22宏洋 01由中国海表宏洋集团有限公司（以下简称“担保人”、“中海宏洋集团”）供应全额无要求且不行裁撤的连带负担保障担保。

　　筹备营谋：中国海表宏洋集团有限公司（前身为蚬壳电器工业（集团）有限公司，创造于 1970年，于 1984年正在香港合伙业务一切限公司上市。

　　2010年，中国海表进展有限公司（00688.HK）结束了对蚬壳电器工业（集团）有限公司的收购并将其正式改名为现用名。中国海表宏洋集团有限公司系中国海表进展有限公司主要联营公司，承当国内二、三、四线都市的住所开垦交易，交易涵盖房地产开垦与出卖、物业租赁、客栈及其他效劳等，先晚辈入了呼和浩特、银川、合肥、南宁、兰州、扬州、南通、常州、盐城、绍兴、汕头、徐州、泉州等 40个都市。

　　截至本呈文出具日，中国海表宏洋集团有限公司分娩筹备及财政目标未呈现宏大晦气变动，偿债才华平常。

　　呈文期内，未挖掘 22宏洋 01债券增信机造、偿债保护步伐的推广情状和有用性存正在特地。

　　呈文期内，未挖掘 22宏洋 01存正在触发召开持有人聚会的状况，不涉及召开持有人聚会。

　　中诚信国际信用评级有限负担公司于 2022年 8月 1日出具了《2022年度中海宏洋地产集团有限公司信用评级呈文》，刊行人主体信用品级为 AA+，评级预测为巩固。

　　中诚信国际信用评级有限负担公司于 2022年 10月 12日出具了《中海宏洋地产集团有限公司 2022年面向专业投资者公然垦行公司债券（第一期）（专项用于并购）信用评级呈文》，22宏洋 01的债券信用品级为 AAA。

　　中诚信国际信用评级有限负担公司于 2023年 5月 30日出具了《中海宏洋地产集团有限公司 2023年度跟踪评级呈文》，刊行人主体信用品级由 AA+上调至AAA，评级预测为巩固，保卫 22宏洋 01的债券信用品级为 AAA。

　　行为本次公司债券的受托处置人，中信证券特此提请投资者闭切本次公司债券的闭连危急，并请投资者对闭连事项作出独立判决。

　　呈文期内，刊行人未产生与其偿债才华和增信步伐相闭的其他情状。中信证券将连接闭切刊行人闭连情状，敦促刊行人实时施行披露仔肩并按召募仿单商定接纳相应步伐。

　　呈文期内，未挖掘刊行人正在公司债券召募仿单中商定的其他仔肩推广情状存正在特地。

　　呈文期内，刊行人不存正在需正在受托处置事件呈文中诠释基础情状及照料结果的宏大事项。PG电子官方网站22宏洋01 (137885)： 中海宏洋地产集团有限公司公司债券受托执掌事谍告诉（2022年度）